રિયલ્ટી સેક્ટરની રિયલિટી શું છે?

રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્સીના તાજેતરના મૂલ્યાંકન મુજબ ડિસેમ્બર ૨૦૨૨માં મુંબઈમાં ૯૧૮૨ એકમોની મિલકત વેચાણની નોંધણી થઈ છે. ગયા વર્ષમાં પ્રૉપર્ટી માર્કેટમાં પચાસ ટકાનો ગ્રોથ થયો હોવાનો અહેવાલ પણ છે ત્યારે સવાલ એ કે આમાં રોકાણકારો કેટલા?

પ્રતીકાત્મક તસવીર

વર્ષ ૨૦૨૨માં ભારતમાં રિયલ એસ્ટેટની માગ ૫૦ ટકા સુધી વધી હોવાનો રિપોર્ટ સામે આવ્યો છે. ગયા વર્ષ દરમિયાન મોટા ભાગના સેક્ટરમાં સ્થિતિ સામાન્ય રહી હતી, જ્યારે પ્રૉપર્ટી માર્કેટમાં ઝડપી ગ્રોથ જોવા મળ્યો છે. અેક હાઉસિંગ બ્રોકરેજ કંપનીના અહેવાલ મુજબ મજબૂત માગના આધારે આઠ મોટાં શહેરોમાં ઑક્ટોબર-ડિસેમ્બરના સમયગાળા દરમિયાન હાઉસિંગ વેચાણ વાર્ષિક ધોરણે ૧૯ ટકા વધીને ૮૦,૭૭૦ યુનિટ થયું છે જે ગયા વર્ષના સમાન ગાળામાં વેચાણ ૬૭,૮૯૦ યુનિટ હતું. આ આઠ શહેરોમાં અમદાવાદ, બૅન્ગલોર, ચેન્નઈ, હૈદરાબાદ, દિલ્હી એનસીઆર, કલકત્તા, મુંબઈ મેટ્રોપૉલિટન રીજન અને પુણેનો સમાવેશ થાય છે.  

દેશની અગ્રણી રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્સી નાઇટ ફ્રેન્ક ઇન્ડિયાના લેટેસ્ટ મૂલ્યાંકન મુજબ ડિસેમ્બર ૨૦૨૨માં બીએમસી હેઠળ આવતા મુંબઈમાં ૯૧૮૨ એકમોના મિલકત વેચાણની નોંધણી થઈ છે. રાજ્યની આવકમાં મુંબઈના પ્રૉપર્ટી માર્કેટનું યોગદાન ૮૨૧ કરોડથી વધુ હોવાનું નોંધાયું છે ત્યારે સવાલ એ કે કોવિડ બાદ મુંબઈમાં ઘરની જરૂરિયાતના કારણે મિલકતના વેચાણમાં વધારો થયો કે પછી રિયલ્ટી સેક્ટરમાં આજે પણ રોકાણકારોને હાઈ રિટર્ન્સ દેખાઈ રહ્યાં છે? આ સંદર્ભે રોકાણકારો સાથે ચર્ચા કરીએ. 

પ્રૉપર્ટીમાં રોકાણ પરંપરા
મારા પપ્પાએ શીખ આપી હતી કે સૌથી શ્રેષ્ઠ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ પ્રૉપર્ટીમાં જ થઈ શકે, મિલકતમાં રોકાણ કરવું એ અમારી પારિવારિક પરંપરા રહી છે. આવી વાત કરતાં મલાડના ગાર્મેન્ટ મૅન્યુફૅક્ચરર અને એક્સપોર્ટર સંજય પીપલિયા કહે છે, ‘હજારોના હજારો લોકો રોજ મુંબઈમાં ઠલવાય છે. તેમને આવાસની જરૂર હોય છે, પણ સામે એટલી જગ્યા નથી. ચારે તરફ દરિયાથી ઘેરાયેલા મુંબઈમાં જમીન ઓછી છે તેથી જબરદસ્ત ડિમાન્ડ રહેવાની. સુરત, અમદાવાદ, વડોદરામાં અનેક પ્લૉટ પડ્યા છે પણ ત્યાં આટલા ઊંચા ભાવ મળતા નથી; કારણ કે જમીન ઘણી છે. સિમ્પલ ડિમાન્ડ અને સપ્લાયની વાત છે. જોકે મુંબઈમાં ફ્લૅટના ભાવ એટલા ઊંચા છે કે ઘર ખરીદવું પરવડતું નથી. મહિને ૫૦-૬૦ હજાર રૂપિયા ભાડું ચૂકવીને રહેનારા લોકોની સંખ્યા વધુ છે. ત્રણ ફ્લૅટ ભાડે ચડાવી દો તો સારી ઇન્કમ થાય. રેન્ટમાં ૨૫ પૈસા મળે. બે કરોડના ફ્લૅટના ૫૦ હજાર ભાડા પેટે આવે એની સામે મેઇન્ટેનન્સ, પ્રૉપર્ટી ટૅક્સ અને અન્ય ખર્ચા હોય છે. વાર્ષિક ધોરણે બે ટકા જેટલું જ વળતર છૂટે પણ ઇન્વેસ્ટરને અપ્રિશિએશન જોઈએ. પચાસ હજારમાં લીધેલી રૂમનાં ૨૦ વર્ષ પછી એક કરોડ થઈ ગયા હોય એવા દાખલા છે. મુંબઈમાં કોઈ પણ ભાવે જગ્યા લો, પૈસા ખોટા નથી થવાના. તમારી સાતમી પેઢી તરી જાય એટલું લોકો કમાતા હોય છે. પ્રૉપર્ટી સિવાયનું સેક્ટર મને ફળ્યું નથી. શૅરબજારમાં જ્યારે-જ્યારે હાથ નાખ્યો છે ત્યારે દાઝ્યો છું. લિક્વિડની દૃષ્ટિએ ગોલ્ડ સારો ઑપ્શન છે, પરંતુ રિયલ્ટી સેક્ટરમાં વધુ સ્ટેબિલિટી છે. જેટલી મૂડી હોય એમાંથી નાની તો નાની પ્રૉપર્ટી ખરીદો.’

દીપક શાહ, વિરાજ મજમુદાર અને સંજય પિપલિયા

રોકાણકારોનો ઝુકાવ ઘટ્યો
કેન્દ્ર સરકારના એમએમટીસી લિમિટેડ (પબ્લિક સેક્ટર એન્ટરપ્રાઇઝ)ના પૂર્વ ડેપ્યુટી જનરલ મૅનેજર તેમ જ હાલમાં નૅચરલ ડાયમન્ડ જ્વેલરીનો બિઝનેસ ધરાવતા ગોરેગામના દીપક શાહ રિયલ્ટી સેક્ટરમાં જોવા મળેલા ગ્રોથ વિશે કહે છે, ‘જે આંકડા સામે આવ્યા છે એમાંથી મોટા ભાગના ઍક્ચ્યુઅલ બાયર્સ છે. રોકાણકારો તો ૧૦ ટકા જ રહ્યા છે. મુંબઈમાં પ્રૉપ્રર્ટી માર્કેટ ક્યારેય તૂટવાનું નથી, છતાં ઇન્વેસ્ટરોનો ઝુકાવ ઘટ્યો છે એનાં ઘણાં કારણો છે. કન્સ્ટ્રક્શન કૉસ્ટ વધી જતાં બિલ્ડરો રેટ ઘટાડતા નથી. ગોરેગામમાં નવા ચણાતા બિલ્ડિંગમાં ૨૭-૨૮ હજારના રેટમાં બુકિંગ થાય છે. ઇન્વેસ્ટરોને બિલ્ડર ૨૫ હજારના ભાવમાં આપે તોય ઇન્ટરેસ્ટ છૂટતું નથી. સામાન્ય રીતે રોકાણકારો અલૉટમેન્ટ લેટર લીધા વિના દોઢ-બે વર્ષમાં નફો રળીને છૂટી જતા હોય છે. કોરોનામાં રેરાની ડેટ ઑટોમૅટિકલી એક્સટેન્ડ થઈ એમાં પ્રોજેક્ટ ડિલે થઈ ગયા અને રોકાણકારોના પૈસા ફસાઈ ગયા. ઇન્કમ-ટૅક્સના નવા કાયદા પ્રમાણે ઇન્વેસ્ટરો માલ વેચે ત્યારે કૅપિટલ ગેઇન બહુ મોટો લાગી જાય છે. અન્ડર-કન્સ્ટ્રક્શનમાં જીએસટી આવી ગયો છે. લેતી વખતે જીએસટી લાગે અને વેચાણ વખતે ન મળે એટલે વળતર ઘટી જાય. રોકાણકારો આ બધી ગણતરી કરે છે. હાલમાં કંપનીના બૉન્ડમાં તેમનો ઇન્ટરેસ્ટ વધ્યો છે. એમાં ૧૦થી ૧૨ ટકા રિટર્ન્સ મળે છે. ફિઝિકલ ગોલ્ડમાં પણ છ મહિનામાં ૧૦ ટકાનું વળતર મળ્યું છે. એને ઈઝીલી લિક્વિડમાં રૂપાંતર કરી શકાય તેથી પ્રૉપર્ટીમાં હવે કોઈને પૈસા રોકવા નથી.’

જર અને ઝવેરાતમાં રોકાણ કરો 
અત્યારે રિયલ એસ્ટેટમાં તેજીનો માહોલ દેખાઈ રહ્યો છે. જો મૂડી હોય તો ચોક્કસ રોકાણ કરવું જ જોઈએ એવું ભારપૂર્વક જણાવતાં પેમેન્ટ સોલ્યુશન પ્રોવાઇડર કંપનીના સીઈઓ વિરાજ મજમુદાર કહે છે, ‘જર અને ઝવેરાત એટલે કે જમીન અને સોનું એવી ઍસેટ છે જેમાં ક્યારેય મંદી આવતી નથી, આવે તો પણ શૉર્ટ ટર્મ માટે આવે. રોકાણ લૉન્ગ ટર્મનું હોવું જોઈએ, રાતોરાત ભાવ વધશે એવી ધારણા ન રાખી શકાય. આર્થિક કટોકટીમાં અથવા તમારી ટૂંકા ગાળાની નાણાકીય જરૂરિયાત પૂરી કરવા મકાન કે ઘર અને સોનું તમે કૉલેટરલ તરીકે પણ વાપરી શકો. રિયલ એસ્ટેટના આંકડામાં સતત તેજી દેખાય છે, કારણ કે માગ ખૂબ અને સામે સપ્લાય ઓછી છે. કોવિડ બાદ લક્ઝરી સેગમેન્ટમાં વધુ ડિમાન્ડ છે. મુંબઈ જ નહીં, ગુજરાતનાં નાનાં શહેરો, ટીઅર વન, ટીઅર ટૂ સિટીમાં પણ લક્ઝરી ઘરોની માગ વધી છે. આ સેગમેન્ટમાં રોકાણ કરવાથી સારું વળતર મળી શકે છે. પ્રૉપર્ટી માર્કેટમાં ઇન્વેસ્ટર અને યુઝર્સ બન્નેનો પ્રવાહ રહેવાનો છે. બીજી મહત્ત્વની બાબત રીડેવલપમેન્ટની છે. મુંબઈનાં મોટા ભાગનાં મકાન ૩૦-૩૫ વર્ષ જૂનાં છે, જે વહેલાં-મોડાં રીડેવલપમેન્ટમાં જવાનાં જ છે. દર ૩૦ વર્ષની આ એક સાઇકલ છે. આવા મકાનમાં રોકાણ કર્યું હોય તો રીડેવલપમેન્ટ પછી ઊંચો નફો મળશે. આ સેક્ટરમાં તમારી મૂડીનું મૂલ્ય વધવાનું છે.’

રિયલ યુઝર્સના કારણે વેચાણ વધ્યું

સિમ્પલ શાહ

છેલ્લાં ત્રણ વર્ષમાં રિયલ્ટી સેક્ટરમાં એવી પરિસ્થિતિ નિર્માણ થઈ છે જ્યાં ઇન્વેસ્ટરો કરતાં રિયલ યુઝર્સની સંખ્યા વધી ગઈ છે. આવો મત વ્યક્ત કરતાં સાંતાક્રુઝનાં બિઝનેસ વુમન સિમ્પલ શાહ કહે છે, ‘ઉપરોક્ત આંકડાઓ કોવિડ પછીના છે. વૈશ્વિક રોગચાળાએ આપણા સૌની લાઇફસ્ટાઇલ અને વિચારસરણીને જડમૂળથી બદલી નાખી છે. વર્ક ફ્રૉમ હોમ અને હાઇબ્રીડ જૉબ કલ્ચરના લીધે પસર્નલ સ્પેસની જરૂરિયાત ઊભી થઈ છે. વન રૂમ કિચનમાં રહેનારા અનેક પરિવારોએ પોતાની પૂંજી લગાવીને મોટાં ઘર ખરીદ્યાં છે. લોકોને એ પણ સમજાઈ ગયું છે કે જિંદગી ખતમ થાય એ પહેલાં એને જીવી લો. બીજી તરફ ઑનલાઇન બિઝનેસના કારણે મોટા ભાગના મુંબઈગરાઓની સ્પેશિયસ હોમની રિક્વાયરમેન્ટ વધતાં રિયલ્ટી સેક્ટરમાં રિયલ યુઝર્સ આવી ગયા છે.’