ખરીદદારો-બિલ્ડરો વચ્ચેના ઍગ્રીમેન્ટ ફૉર સેલ બાબતે જાણવા જેવી મહત્ત્વપૂર્ણ વિગતો

હાલમાં મહારેરાએ ઍગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાંના નૉન-નેગોશિયેબલ ક્લૉઝીસ વિશે પરિપત્રક બહાર પાડ્યું છે

પ્રતીકાત્મક તસવીર

મહારેરાએ હવે ફક્ત એસઆરઓ પ્રતિનિધિઓને રેરાની ઑફિસમાં આવવા દેવાનો નિયમ કર્યો હોવા વિશે આપણે ગયા વખતે વાત કરી. આ નિયમ ૧ જાન્યુઆરી, ૨૦૨૩થી અમલમાં આવી રહ્યો છે.

આજે આપણે મહારેરાના વધુ એક નવા પરિપત્રક વિશે વાત કરવાના છીએ. આ પરિપત્રક બિલ્ડર અને ખરીદદાર વચ્ચે થતા ઍગ્રીમેન્ટ ફોર સેલને લગતું છે. અહીં નોંધવું ઘટે કે બિલ્ડર અને ખરીદદાર વચ્ચેના ઍગ્રીમેન્ટમાં બન્નેમાંથી કોઈ પક્ષના હિતને નુકસાન થાય નહીં એ વાતની તકેદારી મહારેરાએ લીધી છે. એણે આ વ્યવહારમાં વધુ ને વધુ સ્પષ્ટતા અને પારદર્શકતા રહે એની હિમાયત કરવાની સાથે-સાથે સંબંધિત નિયમો અને ધારાધોરણો ઘડ્યાં છે.

હાલમાં મહારેરાએ ઍગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાંના નૉન-નેગોશિયેબલ ક્લૉઝીસ વિશે પરિપત્રક બહાર પાડ્યું છે. મહારેરાએ નિયમ ઘડ્યો છે કે પ્રમોટર અને ફ્લૅટના અલૉટી વચ્ચે થનારો કરાર આદર્શ ઍગ્રીમેન્ટ એટલે કે મૉડલ ઍગ્રીમેન્ટ અનુસાર હોવો જોઈએ, જેથી ખરીદદારને કોઈ નુકસાન થાય નહીં. આમ છતાં મોટા ભાગના પ્રમોટર આદર્શ કરારને અનુસરતા ન હતા અને પોતાની રીતે એમાં ફેરફાર કરતા હતા. તેઓ એવી કલમો ઉમેરતા જે કાયદાની વિરુદ્ધ જતી હોય અને વ્યવહારમાં રહેલી પારદર્શકતા ખતમ કરતી હોય.

આવી ઘટનાઓ વિશે જાણ થતાં જ મહારેરાએ નવું પરિપત્રક બહાર પાડીને કહ્યું છે કે મૉડલ ડ્રાફ્ટ ઍગ્રીમેન્ટમાં રાખવામાં આવેલી કેટલીક કલમોમાં કોઈ પણ ફેરફાર કરવામાં આવવો જોઈએ નહીં. વળી બાકીની કલમોમાં જો કોઈ ફેરફાર કરવાનો હોય તો એની જાણ સત્તાવાળાઓને કરવી આવશ્યક છે, જેથી ખરીદદાર સોદો કરતાં પહેલાં દરેક કલમથી વાકેફ હોય.

નિયમ મુજબ રેરાના ફૉર્મેટમાં ખાસ કરીને નીચે જણાવ્યા પ્રમાણેની છ કલમો દાખલ કરવી જરૂરી બનાવવામાં આવી છેઃ

૧. પ્રોજેક્ટ મોડો પડવા માટેનાં અનિવાર્ય કારણોમાં ફક્ત કાયદા મુજબનાં કારણોને સામેલ કરી શકાય છે. કાયદા મુજબનાં કારણોમાં યુદ્ધ, ભૂકંપ, વાવાઝોડું અથવા કોઈ અદાલત કે અન્ય સરકારી સત્તાએ આપેલા સ્ટે-ઑર્ડરનો સમાવેશ થાય છે.

૨) સંબંધિત પ્રોજેક્ટના ૫૧ ટકા અપાર્ટમેન્ટ બુક થઈ જાય અથવા વેચાઈ જાય એ તારીખથી ત્રણ મહિનાની અંદર પ્રમોટરે સોસાયટીની અથવા અસોસિએશન ઑફ અલૉટીઝની રચના કરવાની રહેશે.

૩) પ્રમોટરે ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ મળી ગયાના ત્રણ મહિનાની અંદર કન્વેયન્સ કરી આપવાનું રહેશે. જે પ્રોજેક્ટ તબક્કાવાર પૂરો કરવામાં આવવાનો હોય એમાં નવીનતમ તબક્કા માટેનું ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ મળ્યાની તારીખથી ત્રણ મહિનાની અંદર કન્વેયન્સ આપવાનું રહેશે.

૪) કોઈ પણ માળખાગત ખામી હશે તો એ ખામી દૂર કરાવવાની જવાબદારી ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ મળ્યાની તારીખથી પાંચ વર્ષના ગાળા સુધી પ્રમોટરની રહેશે. 

૫) ઍગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાં લખાયેલા કાર્પેટ એરિયા અને સાઇટ પર થયેલા વાસ્તવિક કામ વચ્ચેનો તફાવત વધુમાં વધુ ત્રણ ટકા સુધીનો રહેશે. એ તફાવતના મૂલ્યને પઝેશન વખતે અલૉટી અને પ્રમોટર વચ્ચેના પેમેન્ટમાંથી ઍડ્જસ્ટ કરવાનું રહેશે.

૬) અલૉટી પ્રમોટરને પેમેન્ટ કરવામાં ત્રણ વાર નિષ્ફળ જશે તો પ્રમોટર લિક્વિડેટેડ ડૅમેજિસના કૅન્સલેશન બાદ ત્રીસ દિવસની અંદર રકમ રીફન્ડ આપી દેશે.

ઉપરોક્ત છ કલમો નૉન-નેગોશિયેબલ છે, અર્થાત્ પ્રમોટર કોઈ પણ સંજોગોમાં એમાં ફેરફાર કરી શકશે નહીં. આ રીતે ઍગ્રીમેન્ટ ફોર સેલમાં પારદર્શકતા આવશે અને અલૉટીઝના હિતનું રક્ષણ થશે.

અહીં જણાવવું રહ્યું કે હાલમાં સર્વોચ્ચ અદાલતે બિલ્ડર અને ખરીદદાર વચ્ચેના ઍગ્રીમેન્ટનો મુસદ્દો તૈયાર કરવાનો કેન્દ્ર સરકારને આદેશ આપ્યો છે. આથી રાજ્યોએ પોતપોતાની રીતે પ્રતિનિધિત્વ કર્યું છે અને હવે કેન્દ્ર સરકાર મુસદ્દો તૈયાર કરીને સર્વોચ્ચ અદાલતને સુપરત કરશે. અદાલત એ ઍગ્રીમેન્ટનો મુસદ્દો જાહેર કરશે ત્યાર બાદ તમામ પ્રમોટરો/બિલ્ડરોએ એ જ મુસદ્દાને અનુસરીને ખરીદદારો સાથે ઍગ્રીમેન્ટ બનાવવાનાં રહેશે.